中古住宅を購入してリフォームをする場合の保険に関す次の記述のうち、正しいものを1つ選びなさい。
- 既存住宅売買瑕疵保険（個人売買）はリフォーム前後の瑕疵が保険の対象となるが、住宅の瑕疵は所有者の責任で見つけることが必要である。
- リフォーム工事瑕疵保険は、リフォーム工事を行った部分のみが保険の対象であるため、保険期間は1年が上限となっている。
- 既存住宅売買瑕疵保険の対象となる住宅は、既に人が住んだことがある住宅で、人が住んだことがなければこの保険の対象とはならない。
- パッケージ型保険の保険料は、既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買）とリフォーム工事瑕疵保険にいそれぞれ加入した場合の保険料よりも安くなっている。
- 引渡後リフォーム型既存住宅瑕疵担保保険は、複数の瑕疵があった場合に、リフォームによる瑕疵か、売買時からの瑕疵か、選択して保険金を請求する。
解答：4
この問題は正直よくわかりませんでした。既存住宅売買瑕疵保険、リフォーム工事瑕疵保険保険、引渡後リフォーム型既存住宅瑕疵担保保険、それぞれ初めて聞く言葉なので、それぞれの内容は全く分かりません。ただ、パッケージにした場合、個々の保険よりも多少安くなるのは道理です。もしも高くなったらパッケージにする必要がなく、それぞれ別に加入しますもんね。
というわけで、この知識だけで政界にたどり着けました。
既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）
宅建業者でない売主から住宅購入した場合、特約で瑕疵担保責任を排除してしまうことが一般的です。
そのため万が一引き渡しを受けた受託に瑕疵があった場合、買主がその補修費用を負担しなければなりません。
とくに主要構造部に瑕疵があった場合、瑕疵補修の費用は高額になりがちです。
中古住宅は瑕疵担保責任を排除するから安く購入できるというメリットがありますので、この特約を排除するのはまず無理でしょう。
ですが、隠れた瑕疵があった場合のデメリットは排除したいと思うのは普通のことです。
そこで考えられたのが既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）です。この保険をかけることにより、売主も買主も瑕疵補修の負担しなくてもよくなります。
既存住宅瑕疵担保保険（個人間売買タイプ）の保険対象範囲は構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などです。
保険期間は5年間または1年間を任意で選ぶことができます。
①の選択肢では「リフォーム前後の瑕疵」と書いてあります。
瑕疵担保責任保険はリフォーム前の瑕疵が対象であり、リフォーム後の瑕疵は対象となりません。
また、瑕疵の個所は所有者以外に、現場調査員が発見することも考えられるので、こちらも誤りとなります。
③の選択肢では、「既に人が住んだことがある住宅で、人が住んだことがなければこの保険の対象とはならない。」の部分が焦点となります。
既存住宅瑕疵担保保険では既存住宅、つまり中古住宅が対象となります。
中古住宅は①人が住んだことのある住宅、②人が住んだことがなくても竣工から2年超の住宅、のどちらかの要件を備える住宅です。
つまり②に該当する物件も既存瑕疵担保保険の対象になるので、誤りです。
リフォーム工事瑕疵保険保険
リフォームを行ったとき、そのリフォーム工事に瑕疵があった場合、通常であればその工事を行った業者に補修を行ってもらえばいいですよね。しかし、業者が倒産、解散したりしていて存在しない場合、所有者が瑕疵補修の費用を善が負担しなければなりません。
そのリスクを回避するために作られたのがリフォーム工事瑕疵保険保険です。
リフォーム工事瑕疵保険保険はリフォーム工事を実施したすべての部分が対象となります。
保険期間は構造体力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分は5年間、それ以外の部分は1年間です。
②の選択肢では「保険期間は1年が上限」と書いてあります。
上記のように、保険期間は構造体力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分は5年間、それ以外の部分は1年間ですので、誤りとなります。
引渡後リフォーム型既存住宅瑕疵担保保険
引渡後リフォーム型既存住宅瑕疵担保保険は保険契約の申込時において、引渡後にリフォーム工事を行うことを計画している中古住宅が対象となります。
売買時からの瑕疵もリフォーム工事によって発生した瑕疵も保証されます。
⑤の選択肢では「リフォームによる瑕疵か、売買時からの瑕疵か、選択して保険金を請求する」となっていますが、その必要はありません。よって誤りです。
④の選択肢は設問の通りです。
従来、中古住宅を購入してリフォームする場合の保険は、リフォームに関する瑕疵はリフォーム工事瑕疵保険がカバーし、リフォームに関係ない瑕疵、つまり売買時からの瑕疵は既存住宅売買瑕疵保険がカバーしていました。
そうすると、それぞれ別々に調査を行ったり、発見された瑕疵が売買時からの瑕疵なのか、リフォーム工事によって発生した瑕疵なのか判別が難しいという問題がありました。
そこで、売買からリフォーム工事完了まで一括して、同じ検査機関により検査できる保険として、パッケージ型の保険が登場しました。
パッケージ型保険の場合、同じ検査機関が検査することになるので、保険料も安く抑えることができます。
よって④の選択肢は正しいとなります。
