住宅売買瑕疵履行法に基づいたアドバイスや説明に関する次の記述のうち、最も適切なものを1つ選びなさい。（第43回）
- 住宅瑕疵担保履行法により住宅瑕疵担保の購入者は保護されているため、住宅の火災保険金額を軽減することが可能である。
- 住宅瑕疵担保責任の視力確保は、供託では資金に上限があるため瑕疵担保責任保険に加入している業者を選ぶべきである。
- 老齢者向け住宅の供給は急務であるため、基準を満たしたサービス付き個売れ者向け住宅等は、同法の対象外である。
- 瑕疵担保責任保険の契約者は売主であり、保険料の支払い義務者なので、保険料分を住宅価格に含めることは違法である。
- 売主の瑕疵担保責任保険の範囲は、小僧上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分で、責任の期間は、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、瑕疵担保責任期間として事務付けを定められた機関である。
解答：5
この問題は④と⑤で迷いました。⑤は言い方が回りくどいですが、正しいことを言っています。④はそれっぽい感じのことを言っています。正答率は60％を超えているので正解する人が多かったんですね。
①火災保険と瑕疵担保履行法
瑕疵担保履行法は住宅の耐力上の主要構造部や雨水の侵入を防止する箇所に瑕疵があったときに、その瑕疵を引き渡しから10年間、販売者が修繕しないといけないというもの。
火災保険は住宅が火災や風災、落雷などで被害があったときに、その修繕費用などをカバーするための保険。
このように火災保険と瑕疵担保履行法ではカバーする範囲が異なるので、瑕疵担保履行法で保護されていても、火災保険金額を軽減することはできない。
よって①は謝り。
瑕疵担保履行法について
正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。
品確法に基づく特定住宅瑕疵担保責任を住宅を販売した宅建業者が確実に履行できるようにするために資力確保措置を講ずることを義務付けています。
資力確保措置とは
①住宅販売瑕疵担保保証金の供託
②住宅瑕疵担保責任保険への加入
のいずれかを講じなければならない。
よって供託でも保険でもどちらでもよく、「保険に加入している業者を選ぶべき」というアドバイスは不適切ですから、②は誤り。
ちなみに宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主に新築住宅の売買契約を結ぶ場合に資力確保を講じなければならない。
つまり
- 宅建業者んが新築住宅の売買の媒介や代理を行う場合
- 買主が宅建業者である場合
- 中古住宅の売買の場合
は資力確保は不要となります。
瑕疵担保履行法の適用範囲は新築一般住宅の他、グループホームなどの介護付き共同住宅や、共同生活援助を行う住宅、サービス付き高齢者住宅等も対象になります。
高齢者向け住宅不足の解消のために適用除外しているというとはありません。
よって③は誤り。
住宅瑕疵担保履行法は業者の義務であるが、供託や保険料も経費の一部となるため、販売価格に含めても違法ではありません。
よって④は誤り。
責任の範囲は品確法で定められた範囲と期間であるため⑤は正しい。
