北海道の不動産管理会社から連絡があった。管理会社からの連絡はいいことはほとんどない。この時の連絡も多分に漏れず悪い話。1室退去があるとのこと。それも3月31日付。不動産業界で入居者が決まりやすいのは2月3月。次いで9月です。4月5月はほとんど閑古鳥。なかなか厳しい状況です。一難去ってまた一難という印象ですね。
ここで今回空室を埋めるべく活動していくわけですが、何をしていくのかをレポートしていきたいと思います。
対象物件
今回退去があるのは私の1号物件です。
ここで簡単に今回空室を埋めなきゃいけない1号物件の概要を説明します。
立地条件
この物件、結構安く買ったので損益分岐点は低いのですが、立地はかなりわるい！！
最寄駅から歩いたら1時間以上かかります。
その距離5キロ以上。冬は地吹雪も強い地域なので絶対歩いてなんて行けません。
もっとも車社会の北海道。
駅から遠いことはそれほど悪い条件でもないんですけどね。
その上、近くに商業施設がないんです。
かろうじてコンビニは歩いて5分弱のところにありますが、生鮮食品などの買えるスーパーはありません。
一番近いスーパーは車で10分ほどかかります。
よく買ったな～、と今更ながら自分でも思います。
間取り
1号物件の間取りは８+６+６畳の2DK
間取り的には悪くないんです。
ただし洗面台はありません。
今回退去があるのは私がこの物件を購入する前から住んでくださっている入居者さんです。
つまりリフォームを全くしていない部屋なんですね。
この入居者さんも7年近く住んでくださっているので、退去後のリフォームは必須だと思っています。
広告費も多く掛ける予定なので、どれだけリフォーム費用を抑えることができるのかが、不動産投資の考えどころです。
物件の近くに住んでいれば自分たちで自分たちで、壁紙の張替え、和室→洋室のリフォーム、美装クリーニング、キッチンのリフォームなんかはできるんですけど、何といっても今回は遠隔地。
大阪から北海道まで交通費を考えたらどうしても外注してしまったほうが安いと思います・・・
不動産管理会社の担当者との打ち合わせ
今回は第一報でした。
不動産管理会社の担当者とは手短に以下のことについて打ち合わせ。
- 退去時期→2018年3月31日
- 募集の開始時期→退去前に行う。時期は再度打ち合わせ。
- リフォームの必要性→リフォームは必要だと思う。
- 家賃設定→現状の値段よりは上げる。
- 広告費の設定→周辺の競合物件の広告費の調査を依頼。
まとめ
不動産投資を行っていると入退去はつきものです。
もちろん一度入居してくれたら、ずっと入居し続けてくれるのが一番なのですが、こればかりは仕方がない。
私も北海道に7年いる間に3回も引っ越ししているので、文句を言える筋合いでもありません。
ここが腕の見せ所と思って頑張りたいと思います。
リフォームの有無や問題点などは発生次第、記事を更新していきます。
